在房地产业营改增试点正式落地前夕,要求提前清盘的房地产案例,并非只有文首提及的一家。据21世纪经济报道记者了解,在北京及其周边的市场,近期有多家销售周期较长的老项目要求尽快清盘。
尽管这些动作有着借助市场时机加快出货的考虑,但从中仍然不难看出营改增带来的影响。
上述房地产企业负责人向但成交价格仍然按照最初签约时所确定,与当前的市价相比,明显低出不少。
他表示,虽然企业希望能以更高的价格出售,但由于这些年项目价格涨幅较大,若按照增值税的标准来征收,这部分税收成本就相当可观,甚至大过改革前的征税方式。
因此,尽管上述通知给出了一项过渡政策,即“开工日期在2016年4月30日前的房地产项目,可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税(和营业税同样的税率)。”但在已经完成大部分协议销售的情况下,企业仍然倾向于选择较小的税收成本,即按照最初较低的销售价格,缴纳营业税。
不难看出,这种“抓紧清盘”的做法带有一定的无奈性质,因此也被业界称为一种“下策”。据记者了解,早在2015年,不少房企就成立了专项小组,对营改增可能带来的影响进行研究。
某家A股上市房企相关负责人向记者表示,该公司的“专项小组”由财务部门牵头,投融资、营销,乃至设计等部门具体参与。通过模型分析的方式来研判房地产营改增带来的变化。
经过多方讨论和测算,该“专项小组”的结论最终集中在建安成本上。即,建安成本占总成本比重较大的项目,在“营改增”中受益最多。
其逻辑在于,在房地产项目的各项成本中,占比最大的是土地成本,其次为建安成本、财务成本及人力资源等其他成本。按照增值税的计税方式,由于土地成本无法进行抵扣,因此只有建安成本、财务成本增加,才能减少增值税的税基。
对一个房地产项目而言,由于大部分企业有着严格的开竣工和营销节点控制,加之当前利率环境较低的现状,因此财务成本占项目总成本的比重往往在10%以下的低位,个别项目甚至低于5%。因此,只有建安成本增加,才能有效降低增值税。