解读2014年房产新政对楼市造成的各种影响
时间:
2014-12-26 14:06
来源:
未知
作者:
0728房网
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[摘要]在2014年，楼市一改往日高歌猛进的姿态，投资增速逐渐放缓、库存居高不下、市场分化明显。一直以来房地产市场遭受各种因素的影响都非常大，2014年除了市场的影响，银行的战略调整和政府各种调控政策也成为了影响房地产市场决策的重要因素。2014年有哪些重大
在2014年，楼市一改往日高歌猛进的姿态，投资增速逐渐放缓、库存居高不下、市场分化明显。一直以来房地产市场遭受各种因素的影响都非常大，2014年除了市场的影响，银行的战略调整和政府各种调控政策也成为了影响房地产市场决策的重要因素。2014年有哪些重大新政策影响楼市发展呢，其中对房地产影响几何？笔者在此为你解读。
关键词一：双向调控
今年3月4日，全国两会召开，面对记者有关房价问题的提问，全国政协委员、住建部副部长齐骥透露了房地产市场“双向调控”的政策信号。一时间，“双向调控”成为一个“四字谜”，引发业界热烈讨论。
新政解读：对于“双向调控”的具体思路，各方人士给出了多种解读，但大致不外乎三个方面的内容：其一，2014年楼市调控政策将呈现出“差别化”的特征，热点城市的投资投机需求将继续被抑制，非热点城市的调控则会相对放松；其二，继续强调保障房工作，强化共有产权房在保障房领域的市场地位，通过“双轨制”解决城镇化后顾之忧；其三，在长效调控机制尚未出台之前，以限购为主的行政化手段与经济手段、市场手段仍会并存，但前者将会日益弱化，后两种手段会逐渐突出。综观2014年的楼市调控政策，“双向调控”确实起到了提纲挈领的作用。在这个基本思路的指导下，2014年的中国楼市逐渐进入“新常态”。
关键词二：限购取消
在5月23日，有消息称，除北上广深之外，其他城市的限购政策可以自行调节，尤其是库存过大的地方。这意味着除四大一线城市之外的40多个限购城市，有可能全面松绑限购政策。
新政解读：事实上，早在2014年年初，就有个别城市悄悄放开限购了。待到5月官方消息出台之后，加入取消限购大军的城市更是络绎不绝。到了9月底，除北上广深以外，几乎所有曾经限购的城市，都已经取消限购了。2014年8月10日，东莞市政府出台了《关于促进房地产市场健康平稳有序发展的若干措施》，这也是一周内广东第二个城市出台正式的楼市刺激政策。与佛山楼市“松绑”有所不同的是，东莞此前并未出台过严格的限购政策，因此本轮“措施”中也并不存在限购松绑等内容。加之各项“措施”并未直接涉及市场调整，因此业内人士也并为将其定义为“救市”政策。放眼国内，限购政策曾经挡住了不少购房者的脚步，但当这个政策取消的时候，却没能重燃大家的购房热情，市场依旧不愠不火。究其原因，主要还是因为市场变了，房子的投资价值小了。
关键词三：限贷松绑
在9月30日，央行、银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，放松了与自住需求密切相关的房贷政策。其中的细则内容主要包括以下几点：对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。多套房在非限购城市结清贷款也可以发放贷款；增强金融机构个人住房贷款投放能力；继续支持房地产开发企业的合理融资需求。
新政解读：此次央行新政的主要受益对象为改善型需求，他们恰好是之前被政策抑制的意愿购房人群。因此，曾有业内人士预测，这一政策起码可以增加30%的可购房人群，对楼市的松绑效果相当于限购松绑影响的5倍以上。
后来的事实证明，30%增量的预测有点过于乐观。之所以效果打折，一是因为最低7折的利率实际落不到实处，二是因为当前楼市已经发生根本性变化，多数住房已经失去投资价值。不过，“930新政”仍不失为2014年各种松绑政策中影响最大的一个，对市场信心的恢复和成交量的提升都起到了不可忽视的作用。
关键词四：公积金新政
10月9日，住房城乡建设部、财政部、人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》（以下简称《通知》），通知要求各地降低公积金门槛，包括取消数项收费，只要连缴6个月就能申请贷款，实行异地互认等，而最重要的是表态支持二次使用公积金。
新政解读：公积金新政对职场新人、刚需购房者来说无疑是一个利好，公积金贷款缴存时间限制的缩短能对这一部分需求起到一定的刺激作用，引导原本资金不足的购房者成为新的购买力。不过，总体来看，公积金贷款新政给楼市带来的影响不如商业贷款新政的大，因为其覆盖范围有限。
关键词五：央行降息
11月21日晚间，中国人民银行宣布：自2014年11月22日起，金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍；其他各档次贷款和存款基准利率相应调整，并对基准利率期限档次作适当简并。
新政解读：降低房贷利息，无论是对购房者还是对开发商，都是实打实的利好消息。对购房者来说，此次降息相当于给房贷打了9.4折的优惠，优惠力度可观。对开发商来说，降息也降低了融资成本，可以缓解其资金链紧张的局面。因此，业内人士普遍认为，此次降息是继“930房贷新政”后，进一步刺激住房消费的又一大利好。从政策发布后的一个多月来看，不少购房者因此打消了观望情绪，楼市的确有所升温。当然，和其他刺激政策一样，降息只能帮助楼市释放部分先前被压抑了的需求，而不大可能从根本上改变当前楼市不愠不火的局面。
